29.09.2020

Ferieboliger, fleksboliger og værelser m.v.

Erhvervsmæssig udlejning af ferieboliger, sommerhuse, fleksboliger, andre boliger og værelser m.v. til feriegæster kræver tilladelse efter sommerhusloven fra Erhvervsstyrelsen. Læs mere om regler og praksis. 

Sommerhuslovens regler omfatter al udlejning af hus eller husrum (værelser) til ferie- og fritidsformål m.v., uanset om bebyggelsen ligger i landzone, byzone eller sommerhusområde. Det vil sige, at hvis man som borger eksempelvis udlejer et sommerhus/feriebolig eller anden bolig eller værelser i egen helårsbolig til feriegæster, så er man omfattet af sommerhuslovens regler. 

Kort om udlejningsreglerne

Både privatpersoners og virksomheders erhvervsmæssige eller længerevarende udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. i mere end 1 år kræver tilladelse fra Erhvervsstyrelsen, jf. sommerhuslovens § 2, jf. § 1.

Hovedformålet med loven er at hindre et øget pres på landets rekreative arealer og sikre, at Justitsministeriets lov om erhvervelse af fast ejendom (erhvervelsesloven) ikke omgås.

Loven administreres derfor restriktivt for at sikre, at udlejningen ikke bliver et erhverv for ejerne. Der gives derfor som hovedregel ikke tilladelse til erhvervsmæssig eller længerevarende udlejning, bortset fra i særligt afgrænsede tilfælde.

Privatpersoners udlejning

Privatpersoners udlejning, der ikke er erhvervsmæssig i sommerhuslovens forstand, er derimod tilladt og kræver ikke en tilladelse.

Erhvervsstyrelsen vurderer konkret og individuelt, om en foretagen udlejning er erhvervsmæssig. I den vurdering inddrages en række kriterier, f.eks.:

  • omfang af udlejning
  • eget brug
  • antal (sommer)huse og indbyrdes placering

I særlige tilfælde, kan der være behov for at inddrage flere momenter i den konkrete, individuelle vurdering, f.eks. lejeindtægternes størrelse, og om udlejningen har en mere professionel karakter.

Erhvervsstyrelsen har udkast til vejledninger om udlejning af sommerhuse og kommunernes planlægning for store sommerhuse i høring, og høringsfristen er den 8. oktober 2020. Du finder de to udkast til vejledninger på høringsportalen

Virksomheder, juridiske personer, foreninger m.fl. udlejning/udlån

Virksomheder m.fl. må alene udleje/udlåne til feriegæster, hvis der er tale om hoteldrift/B&B, udlejning/udlån af et sommerhus/feriebolig til virksomhedens medarbejdere eller udlejning/udlån i et almennyttigt øjemed. Virksomheder m.fl. skal altid søge om tilladelse til udlejning efter sommerhusloven. 

Sommerhusloven regulerer også, at virksomheder m.fl. skal ansøge om tilladelse til erhvervelse af fast ejendom, med mindre ejendommen skal anvendelse til helårsbeboelse eller i erhvervsøjemed, jf. § 8. Hovedreglen er, at virksomheder m.fl. ikke kan få tilladelse til at erhverve fast ejendom, der skal bruges til ferie- og fritidsformål m.v., bortset fra de tilfældegrupper, som er beskrevet ovenfor.

Efter praksis gives der også tilladelse til ejerforeningers erhvervelse af vejarealer, fælles friarealer og arealer eller ejendom til parkering m.v. til brug for ejerforeningens medlemmer.

Ansøgning om virksomheder m.fl. erhvervelse skal sendes til sommerhusloven@erst.dk.

Tilsyn med sommerhusloven

Erhvervsstyrelsen fører tilsyn med reglerne i sommerhusloven. Tilsynet baserer sig på indberetninger af konkrete adresser, f.eks. fra privatpersoner, om at der formodningsvist foregår erhvervsmæssig udlejning i strid med lovens regler. Erhvervsstyrelsen modtager ligeledes indberetninger fra kommuner og Skattestyrelsen, som er omfattet af indberetningspligten.

Erhvervsstyrelsen foretager herefter en nærmere konkret vurdering af udlejningens omfang og karakter for at kunne afgøre, hvorvidt der foregår erhvervsmæssig udlejning i strid med loven. Overtrædelse kan straffes med bøde og evt. konfiskation af udbytte.

Kommunens indberetningspligt

Kommunen er forpligtet til at indberette til Erhvervsstyrelsen, hvis kommunen får begrundet mistanke om, at en borger eller virksomhed m.fl. foretager udlejning til ferie- og fritidsformål m.v. i strid med sommerhusloven. Dette følger af § 11 i sommerhusloven.

Kommunen kan f.eks. blive opmærksom på sådanne forhold i forbindelse med det kommunale tilsyn med beboelse i sommerhusområder og tilsynet efter boligreguleringsloven i forhold til reglerne om bopælspligt.

Indberetninger bedes sendt digitalt sikkert til sommerhusloven@erst.dk med angivelse af en konkret adresse og en nærmere beskrivelse af sagen i det omfang, der foreligger oplysninger.  

Skattestyrelsen og Tinglysningsretten er også omfattet af den nævnte indberetningspligt.